本文来自微信公众号“海通国际研究部HAI”，原标题《债市强弱分化，楼市稳定向好——地产债月报（2023年3月）【海通国际固定收益】》。
1. 地产债二级市场表现
1.1 地产债境内外二级市场指数月度表现
(资料图)
3月境内地产债表现较平稳，境外高收益地产债跌幅明显。2023年3月，中证地产债指数较2月底涨0.39%，Markit iBoxx中资美元房地产投资级债券指数上涨0.22%，Markit iBoxx中资美元房地产高收益债券指数下跌8.72%。年初至3月底，中证地产债指数上涨2.90%，中资美元房地产投资级债券指数上涨4.17%，中资美元房地产高收益债券指数上涨3.40%。截至2023年3月31日，中证地产债指数收益率为25.76%，中资美元房地产投资级债券指数收益率为7.10%，中资美元房地产高收益债券指数收益率为31.67%。收益率较上月底分别上升142个基点、上升10基点和上升606个基点。
1.2 境内外地产债期限收益率月度变化
境内地产债微跌，境外地产债回调，跌幅明显。截至2022年3月底，调整后境内地产债平均收益率为7.08%，本月上升37个基点，中债估值平均净价为93.97元，本月上涨0.14元。调整后境外中资美元地产债平均收益率为48.92%，较上月底上升802个基点，彭博估值平均净价为57.43元，较上月底下跌3.09元。
境内高评级短债跌幅明显，低评级1-2年期债券大跌，长期限债券价格稳定。截至2023年3月31日，境内地产债AAA级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为6.72%、10.17%、8.86%、4.22%，本月变化+86.2BP、-2.9BP、+64.2BP、+18.9BP。AA+级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为7.19%、11.65%、10.73%、7.26%，本月变化+1.7BP、+44.1BP、+28.7BP、+19.5BP。其他评级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为5.27%、11.12%、7.53%、4.99%，本周变化-28.1BP、-199.5BP、+4.2BP、-1.9BP。
境外投资级短债收涨，投资级市场整体稳定，高收益及无评级债大幅回调。截至2023年3月31日，境外地产债投资级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为6.1%、7.2%、6.9%、6.7%，本月变化-15.4BP、+14.2BP、+12.3BP、-8.6BP。高收益级债券到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为53.9%、57.2%、36.6%、55.5%，本月变化+990.8BP、+1017.9BP、+922.2BP、+1100.1BP。无评级债到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为33.3%、69.9%、69.4%、79.5%，本月变化+389.8BP、+1261.6BP、+748.0BP、+1304.9BP。
1.3 境内外地产债涨跌幅榜
本月境内地产发行人龙光、宝龙、广安经开领涨，融信、富力、中南建设领跌。截至2023年3月底，本月境内地产债涨幅榜榜首中，AAA级债券H1龙控01估值下行4492.3BP，AA+级债券20宝龙MTN001估值下行2530.4BP，其他评级债券16广安经开债估值下行292.5BP。境内地产债跌幅榜榜首中，AAA级债券21融信03估值上行6341.5BP，AA+级债券16富力05估值上行2720.3BP，其他评级债券20中南建设MTN002估值上行8424.2BP。
境外低评级地产债波动较大，中海外、中骏和恒大领涨，万科、建业和正商领跌。截至2023年3月底，本月境外地产债涨幅榜榜首中，投资级债券CHIOLI 2 3/8 03/02/25估值收窄80.4BP，高收益级债CHINSC 7 1/4 04/19/23估值收窄1307.7BP，无评级债TIANHL 11 1/2 10/24/22收窄6108.7BP。境外地产债跌幅榜榜首中，投资级债券VNKRLE 4.15 04/18/23估值上行187.2BP，高收益级债CENCHI 7 1/4 07/16/24估值上行6384.5BP，无评级债ZENENT 12 1/2 04/23/24估值上行7563.7BP。
2. 境内外地产债一级市场月度情况
2.1 境内外一级市场新发行情况
3月境内地产债共发行785.3亿人民币，规模环比上升109.2%，同比上升16.2%。截至2023年3月底，境内地产行业共发行74笔债券，募集资金785.3亿人民币，平均期限4.2年，AAA级发行人占比为70.7%。发行人类别中，地方国企占比为71.6%，中央国有企业占比为23.1%，民企占比为2.7%。民企发行人为重庆华宇集团、雅居乐和杭州滨江房地产，募资27亿人民币，平均期限2年，平均利率5.5%。
本月境外美元债新发1笔，发行人为新鸿基地产。境外地产发行市场较冷淡。本月境外美元债新发主体为港资背景的新鸿基地产，发行面额为0.7亿美元，期限为3年，发行利率为4.5%。
2.2 境内外一级市场待或拟发行情况
待发行境内地产债2只，发行人为地方国企背景，境外暂无发行计划。截至2023年3月31日，2只境内地产ABS债待发行，发行人为地方国企，计划发行规模共31亿，期限为18年，主体评级为AAA级。境外暂无地产债待发行。
2.3 地产公司信用风险事件月度回顾
央国企融资渠道较畅通，头部民企推进展期，部分负面事件至高收益市场走弱。本月高收益地产债整体走弱，投资级市场整体稳定。地产融资端能力差异化持续体现。高评级央国企以及优质民企持续推进各类渠道融资。民企境遇各不相同，头部民企融资步伐不断，碧桂园、新城融资计划持续推进中，合景泰富和宝龙仍维持还本付息能力，恒大、融创、旭辉和建业推进境外债务展期。本月地产业负面事件较少但影响较为显著，影响时间集中在本月下半旬，先是远洋集团欲延期支付永续债票息(后仍付息)，再有旭辉未能实现中债增募资，市场消息显示其欲劝退回售并展期境内债，建业地产数次延期支付票息后将开启债务置换。高收益主体融资能力改善不明显，融资渠道不畅，偿债压力大，需关注后续重组方案实施进度和销售恢复情况。
3. 地产行业月度动态
3.1 商品房成交情况和百城住宅均价
3月30大中城市商品房成交量继续上升，三线城市楼市回暖明显。2023年3月，30大中城市商品房月度累计成交面积为1645.5万平米，环比上升46.1%，同比上升43.6%。分城市级来看，一线城市成交面积370.6万平米，环比上升52.7%，同比上升63.0%;二线城市成交面积871.2万平米，环比上升39.8%，同比上升32.9%;三线城市成交面积403.7万平米，环比上升55.1%，同比上升53.3%。从1-3月累计成交面积来看，一线城市成交面积3646.3万平米，同比上升5.6%(去年同期下降33.0%);二线城市成交面积843.4万平米，同比下降0.8%(去年同期下降25.9%);三线城市成交面积839.2万平米，同比上升20.8%(去年同期下降48.2%)。
二手房成交持续回暖，同比高增，环比放缓，一二线市场保持复苏趋势。2023年3月，14城二手房成交面积1076.6万平米，环比上升50.4%，同比上升90.9%。二手房成交持续回暖。1-3月累计情况来看，14城二手房成交面积2239.1万平米，同比上升64.8%;北京二手房成交面积432.3万平米，同比上升21.1%;深圳二手房成交面积86.7万平米，同比上升92.2%;杭州二手房成交面积109.4万平米，同比上升49.1%;成都二手房成交面积232.1万平米，同比上升71.3%。深圳和成都二手房成交面积增速较快，北京、杭州成交面积同比改善明显。
百城住宅均价环比企稳，二线城市住宅均价转涨，三线城市同环比仍回落。2023年2月底，中国样本住宅百城、一线城市、二线城市、三线城市每平米平均价格为16174.0元、43590.8元、14976.1元、10014.2元，同比变化-0.06%、-0.13%、+0.23%、-0.69%，环比变化0.00%、+0.01%、0.00%、-0.04%，环比增速总体企稳。同比情况来看，二线城市均价上升，一线和三线城市均价下滑。
3.2 房地产行业3月相关政策与新闻整理
中央机构表态反映市场恢复中，地方政府促购房政策不断，热点城市土拍回暖。3月初，央行及住建部表态确认房地产市场处于恢复中，仍需要解决民企融资问题，各级地方政府继续出台促购房政策。3月中，央行宣布降准0.25个百分点，有利于稳定房地产市场健康平稳发展。3月底，前财政部长官员谈推进房地产税试点，前提是经济回到正常增长，经济日报强调仍需深挖改善性住房需求。目前来看房地产行业已回到复苏轨道，热点城市土拍市场回暖明显，未来行业政策以因城施策为主，推动释放合理需求。中央层面出台的政策以推动房地产业向新发展模式过渡为主，例如支持消费基础设施发行REITs。
4. 投资建议
房地产销售复苏趋势延续，关注优质央国企和民营房企销售、融资和投资节奏，把握市场波动机会。3月商品房销售同环比仍保持增长，二手房热度不减，楼市整体稳定向好。地产债二级市场表现，由于公司销售改善程度和融资进展强弱分化，高评级公司价格抗跌，低评级公司价格疲弱。2023年上半年地产行业维稳的政策方向难改变，地产公司基本面和信用修复进程差异化。三线城市商品房销售并不弱，需求反弹迅速，关注可持续性。二手房成交热度延续，为市场持续注入活力。建议关注央国企中销售改善、融资顺利和收益率较高主体的投资机会。同时，建议跟踪民营房企销售情况和偿债能力变化，优质民企基本面仍保持改善趋势，关注收益率上行带来的机会。
5. 风险
地产行业销售超预期下行，融资落地情况不及预期。
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